L'agent immobilier

L'agent immobilier est un intermédiaire professionnel chargé de mettre en relation les acheteurs et vendeurs, propriétaires et locataires de biens immobiliers. Il n'est pas propriétaire des biens qu'il propose à la vente ou à la location, contrairement au promoteur, mais joue un rôle d'entremetteur et d'intermédiaire, en échange duquel il perçoit une commission.

L'agent immobilier n'a pas d'obligation de résultat mais a une obligation de moyens. Autrement dit, sa responsabilité ne peut être engagée en cas d'échec mais il doit tout mettre en oeuvre pour réussir sa mission.

Son rôle

Son rôle consiste à :

• aider l'acquéreur à trouver un logement en lui présentant l'ensemble des biens pour lesquels il a un mandat de vente ou de location et à le conseiller dans son choix,
• rechercher pour le compte du propriétaire des acquéreurs potentiels et s'assurer de leur solvabilité.

Il sert d'intermédiaire dans la négociation du prix de vente ou du prix de location. Il intervient également dans la signature de la promesse ou du compromis de vente (en cas de vente). Enfin il a un rôle de conseil. En tant que professionnel de l'immobilier, il est tenu d'informer ses clients de l'évolution du marché immobilier, de vérifier la situation administrative d'un bien (savoir si un terrain est constructible ou non), d'informer l'acquéreur des vices apparents d'un bien,

Le mandat

Pour pouvoir présenter un bien à ses clients et négocier une affaire, l'agent immobilier doit obligatoirement détenir un mandat écrit, signé par le vendeur. C'est une procuration qui lui permet de vendre ou de louer le bien pour le compte du propriétaire.

Doit être précisé dans ce mandat :

• la mission de l'agent immobilier, ainsi que les limites à son action,
• une description précise du bien,
• la durée de validité du mandat (en général de 3 mois minimum),
• le prix demandé pour le bien,
• la rémunération de l'agent immobilier en cas de \"succès\", c'est-à-dire si la transaction est effectuée.

Il existe deux types de mandat :

• le mandat exclusif : le vendeur s'engage à \"envoyer\" tout acheteur éventuel vers l'agent immobilier et ne pourra donc réaliser la vente sans son intermédiation. De même il ne pourra proposer le bien à la vente ou à la location à une autre agence. Ainsi, même si c'est le vendeur qui trouve l'acquéreur sans l'aide de l'agence (sur le marché des particuliers par exemple), l'agent immobilier percevra tout de même sa commission.
• le mandat simple : le vendeur ne prend aucun engagement vis a vis de l'agent immobilier. Il est libre de choisir une autre agence et peut vendre le bien sans passer par l'agent immobilier s'il trouve un acquéreur sur le marché des particuliers. C'est une formule moins contraignante pour le vendeur que le mandat exclusif.

La commission

L'agent immobilier se rémunère en prélevant une commission sur chaque transaction effectivement réalisée. Le montant de cette commission est librement fixé par l'agence (toutefois dans des limites définies par la loi) mais il doit être clairement affiché dans les locaux de l'agence.

En général, la commission varie entre 5 et 10% du montant du bien vendu pour une vente, et de 50 à 100% du loyer mensuel du logement pour une location. Elle est dégressive et son montant s'accroît moins vite que le montant du bien. Elle est financée à la fois par l'acquéreur et par le vendeur.
Cette commission est bien sûr négociable : lors de la négociation finale d'une vente, il est fréquent que l'agent immobilier accepte de diminuer sa commission pour faciliter la transaction.

Réglementation

La profession d'agent immobilier est strictement réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Le décret du 20 juillet 1972 en précise les conditions d'application. Pour pouvoir exercer, l'agent immobilier doit :

• être agréé par la préfecture de sa région,
• détenir une carte professionnelle, renouvelée chaque année par la préfecture,
• être affilié à un organisme professionnel (FNAIM par exemple).

Toutes ces informations doivent être affichées clairement dans l'agence.